◎ 來源 | 商業(yè)地產(chǎn)臥底（ID：real-estate-spy）

現(xiàn)階段外匯市場上，股權投資僅止，資本金抖動等日益突出。作為“資本金需求巴韋縣”的大型商業(yè)地產(chǎn)商們卻“Haveri”，“房商業(yè)地產(chǎn)水塔”也長久以來。

現(xiàn)階段，金股權融資本金瞄向高質量商業(yè)地產(chǎn)商依然很可信賴。剛剛，保利商業(yè)地產(chǎn)一篇借款公告又曝露了他們高調(diào)超額股權融資的重大姿勢。

具體內(nèi)容看，保利商業(yè)地產(chǎn)集團控股子公司子公司上海Wolfdale房商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司與安信金融資產(chǎn)管理非常有限公司簽訂協(xié)議，通過“設立一個或多個房產(chǎn)債務人股權投資方案”向安信金融資產(chǎn)申請股權融資，股權融資本金總計最多40億，股權融資時限最久10年。

從規(guī)矩上看，保利商業(yè)地產(chǎn)這種房產(chǎn)債務人股權投資方案的下層金融資產(chǎn)，是其萬平方的且能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定投資收益的民用房產(chǎn)。

據(jù)披露，上海Wolfdale擁有坐落于上海市朝陽區(qū)的“朝陽區(qū)北部地區(qū)整體開發(fā)”永安工業(yè)園（新）項目。該項目具體內(nèi)容坐落于朝陽區(qū)西北旺鎮(zhèn)，在海淀高新區(qū)西南部，總體規(guī)劃總工業(yè)用地面積466.2畝，擬總體規(guī)劃總建面403.1萬平方。

商業(yè)地產(chǎn)臥底還據(jù)介紹，2016年底，上海保利商業(yè)地產(chǎn)耗資50億奪下朝陽區(qū)永安工業(yè)園“HD00-0401-0062、0166、0158樓盤（序號為“京土整儲掛(海）[2016]018號”，業(yè)界通稱“18號地”)，總建面13.88萬平方，為全萬平方的出租廉租房。

同一時間，保利商業(yè)地產(chǎn)曾聯(lián)合上海住總豪擲59億奪下朝陽區(qū)永安工業(yè)園“HD00-0401-0132、0120、0162樓盤（序號為“京土整儲掛(海）[2016]019號”，業(yè)界通稱“19號地”），總建面16.29萬平方，為全萬平方住宅結合體且商業(yè)性占比40%。

從此，大家也就看明白了，保利商業(yè)地產(chǎn)萬平方的出租廉租房對內(nèi)國際品牌是“Mamert”，商業(yè)性國際品牌涉及Pudukkottai或保利商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)性等。不管這么說，保利商業(yè)地產(chǎn)是拿他們手里營運的大體上量高質量房產(chǎn)為他們獲得長期高效率的超額股權融資。

再看“胸麗魚”安信公募，最早是安信保險的股權投資部，2005年成立，為原保監(jiān)會批復的第一家保險公募公司，號稱是業(yè)界資質最全的保險公募平臺之一。

去年，安信公募取得營收12.9億，凈利達到5.21億；，收益總額5.33億，歸母凈利5.31億。

再看股東背景，安信公募確實不簡單，作為控股股東的安信保險出資占股81.82%，上海資義創(chuàng)投和華潤深國投信托均持股9.09%。

據(jù)安信資管對內(nèi)披露，截至去年底，其債務人股權投資余額7.22億，其中債務人方案余額4.9億，占規(guī)模最大，其次是企業(yè)債，約1.29億。

依此來看，安信公募過去債券股權投資規(guī)模都不算大，如今跟保利商業(yè)地產(chǎn)合作房產(chǎn)債券股權投資方案，可謂拿到了“超級巨量”。

安信公募背靠安信保險這個保險巨頭，還有華潤深國投信托，在投股權宇陀融資產(chǎn)品設計及投資資本金來源上已具有得天獨厚的優(yōu)勢，可以為保利商業(yè)地產(chǎn)推出一系列產(chǎn)品，且高效率的保險資本金符合長期穩(wěn)定股權投資的屬性。

再看保利商業(yè)地產(chǎn)，截至今年6月底，持有貨幣資本金1221.8億，相對于遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債總和457億而言，現(xiàn)金短債比2.7倍；凈負債率49.5%。這足以看出，保利商業(yè)地產(chǎn)財務安全性還是很高的。

更重要的是，保利商業(yè)地產(chǎn)前不久主動“終止”了150億的A股定增募資預案，并解釋為其A股股價處于低位且充分征求了股權投資人意見。這說明，保利商業(yè)地產(chǎn)還是有擔當?shù)模粫榱顺鋵嵸Y本金，就徹底犧牲中小股東利益。

從營運角度看，保利商業(yè)地產(chǎn)Mamert今年上半年取得營收16.4億，同比增幅10.6%，截至6月底出租率95.9%，共營運出租房源22.47萬間，累計開業(yè)17.39萬間，在上海、深圳、廣州、成都和武漢等27個城市市占率均為行業(yè)前三，在上海等19個城市共納保103個項目，涉及房源8.3萬間。

依此來看，保利商業(yè)地產(chǎn)跟安信公募的這筆“大買賣”，可謂各取所需，強強聯(lián)手，即保利商業(yè)地產(chǎn)將取得長期高效率的規(guī)模資本金，安信公募將獲得高質量債務人金融資產(chǎn)大擴張機會。