一、可以要求減免租金的法定理由

（一）不可抗力

根據《民法典》第一百八十條第二款的規定，不可抗力是指“不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況”。

不可抗力的法律效果：

1.因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任

根據《民法典》第一百八十條第一款的規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。

在租賃合同糾紛中，在遭遇不可抗力，完全不能履行民事義務時，可以主張免除租金，或者要求不承擔遲延支付租金的違約責任。

2.因不可抗力致使不能實現合同目的時，可以解除合同

根據《民法典》第五百六十三條第一款（一）項的規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同.

在租賃合同糾紛中，在遭遇不可抗力，確實無法實現合同目的時，可以提出解除合同，達到“及時止損”的目的。這是一種“釜底抽薪”的徹底做法，需要謹慎適用。但在少數情況下，及時解除合同，可以避免合同當事方損失擴大的不利情形——比如，不可抗力消除后，我方仍有付款義務等。

3.遭到不可抗力，但尚未達到“不能實現合同目的”的嚴重程度，可以適用“情勢變更”原則，與對方重新協商，或者請求法院或仲裁機構變更合同。

雖然遭到了不可抗力，但尚未達到合同目的無法實現的嚴重程度，部分合同條款依然是可以履行的，此時可以基于公平原則，依據情勢變更的規定，要求對方協商變更，或訴至法院（或仲裁機構），訴求變更合同的約定——降低或免除相關租金或違約責任等。

關于不可抗力及情勢變更，我國法律規定在《民法典》實施前后，存在較大變化：

在《民法典》頒布前，“不可抗力”與“情勢變更”是相互排斥的，其中“最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）”（注：即俗稱的《合同法解釋二》）第二十六條還明確將“不可抗力”排除在“情勢變更”的原因之外。

在《民法典》頒布后，“不可抗力”與“情勢變更”是可以并存的，也即，不可抗力可以成為情勢變更的原因之一。因為與過去的規定相比，《民法典》在第五百三十三條，對“情勢變更”進行規定時，刪除了“非不可抗力造成”的表述——也即，情勢變更不再排除不可抗力，因為實踐中兩者確實經常同時出現。

4.因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但前提是已經及時通知對方且有證據證明（注：要盡量減少對方的損失，且要保留證據），且不能是遲延履行后遭遇的不可抗力（注：不能是沒有因果關系的不可抗力）。

《民法典》第五百九十條，規定了以下情形：

（1）當事人遭遇不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，可以部分或者全部免除責任；

（2）當事人遭遇不可抗力，不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明——即，當事人的免責是有前提條件的，要設法通知對方，讓對方減少損失，而且要保留相關證據；

（3）當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任——即，可以免責的不可抗力，應當是有“因果關系”的不可抗力。如果本身已經違約，之后才發生不可抗力的，兩者顯然無關，對于已經違約的行為，不能以后續發生的不可抗力要求免責。

（二）情勢變更

根據《民法典》第五百三十三條的規定，情勢變更，是指“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同”的情形。

情勢變更的適用條件：

（1）合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化；

（2）繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平；

（3）受不利影響的當事人可以要求適用“情勢變更”原則——與對方重新協商，或者請求法院或仲裁機構變更或解除合同。

情勢變更的法律效果：

（1）當事人可以與對方重新協商（變更或解除合同）；

（2）當事人可以請求法院或仲裁機構變更或解除合同。

因此，在租賃合同簽訂后，如果由于某些原因，比如當地施工（如，因地鐵施工，導致人流大量減少）、疫情防控（如，因疫情防控，導致場地使用時間減少、甚至在一定時期內無法使用租賃場所）、政策限制（如，因相關政策，相關課外培訓受到限制）……等原因，導致繼續按原條款履行租賃合同時，對承租人一方明顯不公平的（比如租金過高，經營收入無法支付該約定的租金，或者支付后會遭到較大損失），此時，受不利影響的承租人，有權要求出租人協商變更或解除合同，或者在協商不成的情況下，請求法院（或仲裁機構）變更或解除合同。

二、相關法規及政策

雖然疫情已經消失，但疫情期間發布的法規及政策，還是有一定參考意義的。對于一些疫情期間發生，目前仍在訴訟時效內（或者存在訴訟時效中斷等情形）的租賃合同糾紛，也可以繼續適用這些法規及政策。

對于與疫情無關的租賃合同糾紛，可以適用前述《民法典》的規定。

（一）相關法規

1.《民法典》

《民法典》第一百八十條：不可抗力的定義及法律效果。

《民法典》第五百三十三條：情勢變更的條件及法律效果（注：不可抗力可以成為情勢變更的條件）。

《民法典》第五百六十三條第一款（一）項：遭遇不可抗力，且不能實現合同目的時，可以要求解除合同。

《民法典》第五百九十條：遭遇不可抗力時可以主張免責（或部分免責），但前提條件是通知對方、保留證據、有因果關系。

2.疫情相關

（1）最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》

三、依法妥善審理合同糾紛案件。受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小，按照以下規則處理：

（一）疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對于合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同義務，當事人主張其盡到及時通知義務的，應當承擔相應舉證責任。

（二）疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商；能夠繼續履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。

（2）最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》

一、關于合同案件的審理

……

5.承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。

6.承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。

承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。

參考判例：

廣東省深圳市中級人民法院二審民事判決書，（2021）粵03民終14569號

本院認為，本案系房屋租賃合同糾紛，雙方合同內容真實合法有效，當事人應當恪守履行。根據xx公司上訴事實與理由本院對二審爭議焦點分析如下：

一、關于L公司是否享有合同解除權并不予返還租賃保證金。L公司上訴主張，X酒家拖欠租金構成違約且情形達到合同約定的解除及沒收租賃保證金的條件。本院認為，沒收租賃保證金是租賃合同關于承租人遲延履行支付租金義務應承擔違約責任的一項約定。由于租賃房產系經營餐飲行業，在2020年2月至4月期間必然受到新冠疫情的影響，參考《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條的規定，即“承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”對于X酒家支付租金的履行期限不宜過于嚴苛，L公司以遲延履行為由解除合同并主張沒收租賃保證金，理由不成立，本院不予支持。

二、關于留存物品補償款。基于上述認定L公司行使解除權理由不成立，本案并非承租人違約導致合同解除。因L公司通知解除后新星公司亦同意搬離，應視為雙方就合同解除達成一致意見，此時L公司應當充分配合X酒家搬離存放在租賃物業內的全部可移動物品。但從雙方溝通過程看，L公司其間確有阻礙行為，導致雙方最終未能完成物品清點及交接，以至于訴訟中無法客觀查明X酒家留存物品的價值，L公司對此存在過錯。一審期間，L公司在開庭時稱不清楚該公司現使用的家私家電是否為X酒家留存，經一審法院釋明也未能提交該公司購買上述物品的相關憑證，在此情形下一審對補償金額予以酌定，并無明顯不合理之處，本院予以維持。

三、關于租金。《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第6條規定，“承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。”由于涉案租賃場所的位置屬于同棟經營的L酒店物業中的二層、四層，在酒店受疫情影響停止營業的2020年2月6日至3月7日期間，根據X酒家的餐飲經營形式，其租賃物業的使用價值基本無法實現。因此，針對L公司訴請的2020年2月至4月15日期間租金，一審酌定整體按照50%的標準計算，符合公平原則，本院亦予以維持。

（二）相關政策

疫情期間，部分地區發布了相關政策，以北京、上海、深圳地區為例：

1.北京地區

（1）《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的若干措施》

（文號：京政辦20207號）

一、減輕中小微企業負擔

……

2.減免中小微企業房租。中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的企業，由市區政府給予一定資金補貼。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的特色園、科技企業孵化器、大學科技園、眾創空間、創業基地、文化產業園、視聽園區等各類載體，優先予以政策扶持。鼓勵在京中央企業參照執行。(責任單位：市國資委、市財政局、市住房城鄉建設委、市經濟和信息化局、市科委、市委宣傳部、市文化和旅游局、市廣播電視局、市體育局、中關村管委會、市文資中心、北京經濟技術開發區管委會、各區政府)

（2）《進一步支持中小微企業應對疫情影響保持平穩發展若干措施》

（文號：京政辦發202015號）

一、延長租金減免政策實施時限

符合首都城市戰略定位、不在疏解整治范圍內且經營困難的中小微企業、個體工商戶，承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2020年3月和4月房租；承租用于辦公用房的，2020年3月和4月給予租金50%的減免。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)2020年3月和4月為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為承租其房屋的中小微企業減免租金的企業，由市、區政府給予一定資金補貼。鼓勵特色園、科技企業孵化器、大學科技園、眾創空間、創業基地、文化產業園、視聽園區等各類載體將房租減免時間同步延長至4月。承租京內市及區屬國有企業房產從事辦學活動的民辦幼兒園，依照防疫規定延期開學且不裁員、少裁員的，參照中小微企業房租減免政策執行。受疫情影響嚴重且在京注冊的餐飲、便利店、美容美發、家政4類生活性服務業企業以分公司形式設立的連鎖直營門店，分公司或門店符合本條規定享受房租減免的中小微企業相關條件要求且承擔房租費用的，參照中小微企業房租減免政策執行。鼓勵在京中央企業參照上述房租減免政策執行。(責任單位：各區政府、北京經濟技術開發區管委會、市國資委、市財政局、市住房城鄉建設委、市經濟和信息化局、市科委、市委宣傳部、市文化和旅游局、市廣電局、市體育局、市教委、市商務局、中關村管委會、市文資中心)

（3）《關于減免服務業小微企業和個體工商戶房屋租金有關事項的通知》

文號：京國資發20225號

二、減免要求

2022年被列為疫情中高風險地區所在區的國有房屋，根據房屋租賃合同約定的租金標準減免2022年6個月租金；其他地區減免3個月租金。減免工作應在上半年基本完成；本《通知》發布后新增中高風險地區需要補充減免至6個月的，自列為中高風險地區起2個月內完成。承租方2022年內實際租期不滿一年的，根據實際租期按比例享受減免。租賃合同已涉及免租期等特殊情形的，由租賃雙方協商約定。

2.上海地區

《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（三）（2022年版）》

發布日期、實施日期：2022年4月10日

問題5

商業用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：承租國有房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關政策免除合理期限內的租金的，應予支持。

承租非國有房屋用于經營，因疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導當事人參照上海市有關租金減免的政策進行協商調解；協商調解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情予以支持。

法律規范：

《中華人民共和國民法典》

第五百三十三條詳見問題2

《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》

二、減輕各類企業負擔

………

（七）減免小微企業和個體工商戶房屋租金。承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶，2022年免除3個月租金，2022年被列為疫情中高風險地區所在的街鎮行政區域或因落實防疫要求嚴重影響經營活動的，再免除3個月租金、全年合計免除6個月租金。存在間接承租情形的，轉租人不享受本次減免政策，相關國有企事業單位要確保免租措施惠及最終承租人。鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體在協商的基礎上，為實體經營的承租戶適當減免租金，政府各類扶持政策優先支持主動減免房租的市場主體。對房屋土地被政府應急征用或主動為租戶減免房地產租金的企業，繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的，可以減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅。因減免租金影響國有企事業單位業績的，在考核中根據實際情況予以認可。

3.深圳地區

（1）《深圳市人民政府辦公廳關于進一步做好疫情防控期間民辦幼兒園等民辦教育機構幫扶工作的通知》

發布日期、實施日期：2020年6月22日

一、減輕辦學場地租金負擔

對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業的民辦教育機構，延長免除辦學場地租金的時間，在已免租2個月的基礎上，將免租時間延長3個月。積極鼓勵倡導央企、社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照此做法減免校（園）舍和培訓場地租金或允許延期、分期繳租。

（2）《深圳市關于應對新冠肺炎疫情進一步幫助市場主體紓困解難若干措施》

發布日期、實施日期：2022年3月24日

6.減免房屋租金。制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶承租市、區政府以及市屬、區屬獨資、全資、絕對控股國有企業的房屋，免除3個月租金、再減半收取3個月租金。因減免租金影響國有企事業單位業績的，在考核中根據實際情況予以認可。駐深央企、其他省市駐深國有企業按照國家有關政策，參照深圳市有關標準執行。市屬、區屬國有相對控股企業根據實際情況參照執行。鼓勵市屬、區屬國有參股企業和社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金，市、區在有關政策中予以適當支持。鼓勵寫字樓、商場、商業綜合體、專業園區等非國有物業業主與租戶共克時艱，協商免租、減租、緩租，市、區根據實際予以適當支持。（辦理方式：免申即享，責任單位：市國資委、市財政局、市住房建設局、各區政府）

……

七、民辦幼兒園紓困扶持措施

25.實施民辦幼兒園補助。對普惠性幼兒園及保教費備案標準不超過所在區（含新區、深汕特別合作區）普惠性幼兒園最高限價標準的其他民辦幼兒園，按照每班每月最高4500元的標準補助，共補助3個月，用于疫情期間教職工基本工資支出。（辦理方式：免申即享，責任單位：市教育局、各區政府）

26.減輕辦學場地租金負擔。民辦幼兒園承租市、區政府以及市屬、區屬獨資、全資、絕對控股國有企業的房屋，免除3個月租金。積極鼓勵倡導駐深央企、其他省市駐深國有企業、社區股份合作公司、非國有企業、個人業主減免或緩收園舍租金。（辦理方式：免申即享，責任單位：市國資委、市財政局、市住房建設局、各區政府）

（3）《深圳市財政局關于做好政府物業租金減免應對新冠疫情幫助市場主體紓困解難的通知》

文號：深財資20228號

發布日期、實施日期：2022年3月30日

一、減免范圍

（一）市本級行政事業單位若存在對外出租政府物業，用于制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶生產經營的，應積極主動與承租方聯系，按我市有關紓困政策免除3個月租金、再減半收取3個月租金。

（二）市本級行政事業單位若存在對外出租政府物業，用于民辦幼兒園辦學的，應積極主動與承租方聯系，按我市有關紓困政策免除3個月租金。

二、減免對象

承租方為制造業小微企業、服務業小微企業、個體工商戶和民辦幼兒園的，為本次租金減免對象。

關于制造業、服務業行業分類標準，可參考國家統計局發布的《國民經濟行業分類》進行確認（原則上第三產業都視為服務業）。

關于小微企業界定范圍，可參考國家工信部發布的《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》（工信部聯企業2011300號）或市場監管總局網站的“小微企業名錄查詢”模塊或依稅務部門認定。

關于民辦幼兒園以我市教育、市場監管或稅務等部門認定為準。

注：本文觀點僅供參考，任何案件均具有法律風險，操作不當可能導致相關訴求無法獲得支持，讀者請勿簡單模仿。

作者：黃維升律師，深圳執業律師。

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